Parceria quer aplicar em Portugal o modelo de cost-rental, que combina desenvolvimento imobiliário, financiamento sustentável, eficiência dos edifícios e uma lógica de investimento de longo prazo
Portugal tem cerca de 2% do parque habitacional em arrendamento público e sem fins lucrativos, face a cerca de 20% na Dinamarca, 24% na Áustria e 29% nos Países Baixos
A Stravillia e a MOME estão a trabalhar no desenvolvimento e aplicação em Portugal do modelo de cost-rental, uma solução de habitação de longo prazo em que a renda é calculada a partir dos custos reais do edifício e não do valor praticado no mercado.
A parceria junta a experiência da Stravillia nas áreas de sustentabilidade, financiamento sustentável, carbono e governação ao conhecimento da MOME no desenvolvimento de projetos residenciais, com o objetivo de criar as condições para adaptar ao contexto português um modelo que sustenta uma parte relevante do parque de arrendamento não especulativo em países como a Áustria e a Dinamarca.
No projeto, a MOME assume o desenvolvimento do modelo e dos futuros projetos, incluindo a conceção, o desenho e a articulação com o território e as entidades públicas, enquanto a Stravillia trabalha na identificação e estruturação de soluções de financiamento orientado para impacto, na medição da pegada de carbono dos edifícios ao longo do seu ciclo de vida e no aprofundamento dos mecanismos de governação e certificação associados ao modelo.
A parceria entre as duas empresas foi anunciada em julho de 2026 e surge num contexto em que o acesso à habitação continua a representar um dos principais desafios económicos e sociais do país.
Uma alternativa entre a habitação pública e o mercado tradicional
O princípio do cost-rental assenta numa lógica diferente da que determina habitualmente os preços no mercado residencial: em vez de a renda ser fixada em função da procura ou dos valores praticados no mercado, é calculada tendo por base os custos reais do edifício ao longo da sua vida útil.
O modelo procura, assim, criar uma alternativa entre duas das respostas que têm dominado o debate sobre habitação em Portugal: a construção diretamente promovida pelo Estado e o desenvolvimento privado para venda ou arrendamento a preços de mercado.
Em modelos desta natureza, os imóveis permanecem numa lógica de arrendamento de longo prazo, podendo ser detidos e geridos por entidades sem fins lucrativos ou de lucro limitado, com o capital gerado a regressar ao modelo e a contribuir para o financiamento de novas operações.
“Em Portugal habituámo-nos a discutir habitação como se só existissem duas hipóteses: ou o Estado constrói, ou o mercado vende”, afirma Francisco Rocha Antunes, fundador e presidente executivo da MOME. “Metade da Europa deixou de fazer essa pergunta há décadas, e a casa nunca mais volta ao mercado especulativo.”, sublinha ainda.
Portugal tem cerca de 2% do parque em arrendamento público e sem fins lucrativos
O desenvolvimento deste projeto ocorre num país onde o peso da habitação em arrendamento público e sem fins lucrativos permanece significativamente abaixo do verificado noutros mercados europeus.
Em Portugal, este segmento representa cerca de 2% do parque habitacional, face a aproximadamente 20% na Dinamarca, 24% na Áustria e 29% nos Países Baixos.
Estes valores não correspondem diretamente à dimensão do cost-rental em cada país, mas evidenciam a diferença entre Portugal e mercados onde os modelos de arrendamento fora do mercado adquiriram uma escala muito superior. Na Áustria e na Dinamarca, em particular, o princípio da renda a custo real é o mecanismo que sustenta uma parte relevante desse parque.
Sustentabilidade do edifício também influencia a renda
Num modelo em que a renda acompanha os custos reais do imóvel, as características do próprio edifício ganham uma importância acrescida. Eficiência energética, durabilidade dos materiais, necessidades de manutenção e custos de operação deixam de ser apenas questões ambientais ou técnicas e passam a ter uma relação direta com os custos associados à utilização e manutenção da habitação ao longo do tempo.
É nesta componente que a intervenção da Stravillia assume particular relevância, através da análise da pegada de carbono dos edifícios ao longo do ciclo de vida e da integração da sustentabilidade na estrutura do próprio modelo.
“O cost-rental obriga-nos a olhar para os edifícios numa perspetiva de longo prazo. Uma construção eficiente, com materiais duráveis e menores necessidades de manutenção, reduz os custos ao longo da vida do edifício e ajuda a manter as rendas mais acessíveis. Quando falamos de habitação acessível, não estamos apenas a falar do custo de construir uma casa, mas também do custo de a utilizar e manter durante décadas“, afirma Francisco Neves, CEO da Stravillia.
A lógica de longo prazo é particularmente relevante num modelo em que quem mantém o imóvel em arrendamento assume também os custos que este continuará a gerar durante décadas, desde a energia à manutenção e substituição de sistemas.
Financiamento de longo prazo é uma das peças centrais do modelo
A segunda variável determinante é o custo do capital. Num ativo que se amortiza ao longo de décadas, as condições de financiamento podem ter um impacto significativo na renda final. Por essa razão, uma das frentes de trabalho da Stravillia passa pela identificação e estruturação de soluções de financiamento orientado para impacto, procurando encontrar mecanismos compatíveis com a natureza de longo prazo deste tipo de investimento.
“O cost-rental não é uma questão de boa vontade, é uma questão de custo de capital”, diz Thomas Pinto Basto, Diretor Executivo da Stravillia. “Ao longo de quarenta anos, um ponto percentual a menos no financiamento vale mais para a renda do que muita poupança na construção. É por isso que o financiamento sustentável interessa aqui”, ressalva.
A abordagem procura, assim, ligar desenvolvimento imobiliário, sustentabilidade e financiamento numa mesma lógica: reduzir os custos associados ao edifício ao longo da sua vida e criar uma estrutura financeira que permita preservar essa acessibilidade no tempo.
Novo contexto europeu abre espaço a outros modelos de habitação – A iniciativa surge também num novo contexto europeu para o setor. O Plano Europeu de Habitação Acessível, apresentado em dezembro de 2025, veio reforçar a discussão em torno de novos modelos de oferta habitacional, ao rever as regras de auxílios de Estado para serviços de interesse económico geral e ao criar uma plataforma pan-europeia de investimento com o Banco Europeu de Investimento.
Este contexto abre espaço ao desenvolvimento de soluções que combinem financiamento de longo prazo, investimento de impacto e modelos de habitação concebidos para permanecer fora da lógica especulativa do mercado.
Para a Stravillia e a MOME, a oportunidade passa por estudar de que forma experiências já consolidadas noutros países europeus podem ser adaptadas ao contexto português, assegurando simultaneamente viabilidade económica, qualidade dos edifícios e acessibilidade no longo prazo.
Um modelo pensado para o longo prazo
O trabalho desenvolvido pelas duas empresas encontra-se numa fase de construção do modelo e respetivo enquadramento. Numa primeira etapa, o foco está na definição do modelo, no enquadramento legal e na estrutura de financiamento. Seguir-se-á o desenvolvimento dos projetos.
A MOME sublinha, por isso, que o cost-rental não constitui uma resposta imediata à atual procura de habitação e que a implementação de um modelo desta natureza exige um horizonte temporal alargado.
“Quem hoje procura casa não vai encontrar aqui uma resposta imediata, e prefiro dizê-lo com todas as letras», afirma Francisco Rocha Antunes. «Estamos a trabalhar num processo que leva o seu tempo. Primeiro o modelo e o enquadramento legal, depois o financiamento, e só depois as chaves. Estamos a falar de nunca menos de 4 anos. Prometer menos do que isso seria enganar as pessoas, e já houve promessas a mais neste país sobre habitação.”.
As duas empresas vão divulgar progressivamente os dados do modelo à medida que o trabalho avance, começando pela estrutura de financiamento e pelos pressupostos de cálculo de renda.
Este tema foi também peça de reportagem
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